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武汉硚口区永利村15.83亿的集体资产到那里去了?         ★★★
武汉硚口区永利村15.83亿的集体资产到那里去了?
作者:民生编辑 文章来源:本站原创 更新时间:2016-03-30 10:59
我们是原永利村的部分居民,由于对永利村制定的拆迁补偿方案一直存在着质疑,后经多方维权和认真学习了市政府对本市城中村改造的相关文件精神,特别是2004年的173号文件和2009年2号文件以及走访调查,惊讶的发现开发商湖北金太阳集团下属全资子公司金林房地产有限公司与我村村支书(霄佳商贸有限公司董事长杨开明)秘密合作,打着程序上合法、合同上合法的外衣并利用全体村民对城中村改造的迫切响应,积极支持的心情;利用了区、街两级政府领导为加速推进城中村改造建设的步伐要求;利用了市政府对城中村改造的灵活性和对我村改造的优惠的政策性,故意采取拖延时间、迫使压价、隐瞒事实、虚报巨大拆迁数据、暗箱操作、贿买恐吓等手段巧取了永利村的集体利益15.83亿元之多。
 
 
我们怀着无比愤慨的心情和作为一些有良知的住民,觉得非常有必要向广大的群众将我们知晓的事宜一一的做些披露,并对该重大的经济损失发表些见解和分析及讨论。
 
首先,想告诉大家,我们此次城中村改造的资产价值(俗称土地价值)是多少?根据武汉市人民政府对我们村里这次城中村改造的批复的房地产开发量为94.1万㎡,房地产开发的基本规则不是以每亩多少钱计算,而是以开发量计算,容积率越高,开发量越多,所以得出的每亩土地的价值越高。一般而言是以开发量每平方米多少钱(俗称楼面地价)而定。
 
根据94.1万方的开发量和当前市场价值的楼面地价来算,应在5500元以上,则94.1万方×5500=51.755亿元。
 
根据2013年6月当时的市场价值的楼面地价4200元,则94.1万方×4200=39.52亿元(该楼面地价是有法律依据的)。
 
根据隔壁建荣村与广电地产签订的楼面地价3600元(我村的规划和地理位置优于该村)计算,则94.1万方×3600=33.9亿元。
 
根据永利村与开发商签订的协议包干价21.4亿,后追加2.29亿,计23.69亿。则是23.69亿÷94.1万方=2517.5元的楼面地价。
 
由此大家不难看出我村的集体损失按4200元的楼面地价来计算,为39.52亿-23.69亿=15.83亿的巨大而又惨重损失!
 
一、巧借关系,引狼入村,挤走原合作方
 
2009年,我村被武汉市纳入“城中村”改造的范围,为此全体村民积极响应并大力支持,引进了湖北省内具有实力的上市房地产开发商福星惠誉公司,并支付了2000万元资金,改造工作顺利起步。
 
2011年5月,当我村的改造工作在有条不紊的进行时,时任永利村的服务商和李模辉(已故)副书记正在与福星惠誉为改造价格上博弈时,现在的开发商姚培林巧用了原硚口区区长胡勤华(后因重大受贿罪被判刑十年)出面打招呼、请客等方式,并在我村的杨开明书记的配合下,新开发商顺利的进村了,造成了我村的改造中出现了两个开发商的不正常局面。
 
此后,福星惠誉公司被迫退出,后又有多家品牌企业参与竞争,在报价都高于金太阳集团7个亿以上的情况下,仍然被拒之门外。
 
 
 
二、巧秀肌肉,博取信任
 
 
2011年5月在未解除福星惠誉合同的情况下永利村与湖北金太阳集团(法人姚培林)下属的全资子公司金林房地产开发公司(法人姚良波,系姚培林之子)签订了改造合作约定书,该协议的条款极为模糊不清,其目的是为日后的巧取利益奠定基础。
 
为了大秀肌肉,快速的打入了3亿资金在自己的账户上,赢得大家的信任,同时并精心的安排以杨开明带领的团队考察了姚培林在厦门的豪宅、名胜古迹,出手大方,彰显实力,进一步赢得我村杨开明的信任,为下一步计划做好准备。
 
三、巧拖逼宫,定下包干价
 
在永利村改造规划编制的过程中,始终达不到开发商的要求,而此时永利村的改造工作急需资金和区、街两级政府为加速推进城中村改造之时,开发商玩了一个“拖”字。
 
在开发商姚培林和杨开明秘密沟通之后,为了说服李模辉(时任永利村副书记),于2012年11月29日在特定的地点和环境中,在杨开明的积极配合下,开发商与永利村签订了一份合法的备忘录,最终达到了不可告人的秘密,以21.4亿的包干价来完成永利村的城中村改造工作,此时的李模辉坚决反对无果,后因工作劳累突发疾病,含恨而故。
 
而在永利村无法支配的、虚拟的包干价就成了永利村的枷锁,成了永利村重大的、罕见的经济损失的根源,达到了利益人的目的。
 
四、巧编规划,巧取土地
 
在包干价完成之后,开发商加快了规划编制方案的进度,同时也加快了巧取开发地的步伐,在杨开明书记的积极地、秘密的配合下,大力压缩还建用地,减少产业用地,最大限度的扩充开发用地。下面我们就规划用地情况作些详细的说明和分析,永利村土地的流失在哪里?
 
永利村所有集体土地共有717亩之多,根据规划要求,政府控制用地(包括道路、绿化、中小学、市政、轨道交通)326.1亩及81亩储备收储,共计有407亩,只剩下310亩用于城中村改造,显然用地不够和非常紧张,为了缓解用地紧张,市政府给予了永利村优惠政策,同意整合周边土地141亩,共计5个单位。这样一来,永利村的改造用地达到了451亩,基本上解决了土地平衡的问题,而在此值得提醒的是,永利村与开发商只是合作的关系,整合土地的资金由永利村向开发商筹借,整合后土地的权属归永利村所有,用于永利村的城中村改造,如开发商不能取得永利村的开发权,永利村将根据合同规定按借款资金占用的时间加上百分之三十的利益返还给开发商的。
 
值得注意的关键问题出现了,开发商在关键人物的秘密配合下,在广大股东代表还没有搞明白的情况下,将用地规划扩充到开发用地284亩,而还建地、调剂用地只有126亩,产业用地仅存36亩了。
 
违反了武证办2004年173号文件(该文件是武汉市城中村改造的法律依据)用地配比的有关规定,按规定规划编制是永利村与规划局、规划院共同签订合同,根据武汉市规划要求,平衡还建、产业、开发等各方利益而制定的。永利村现有的土地完全可以保证各方的利益,规划编制完全可以满足双登时92.7亩的产业用地,172亩的还建用地和186亩的开发用地的最佳效果,而98亩土地呢就白白进入了开发商的腰包。
 
 
 
为什么说开发地186亩就够了呢?
 
 
根据市政府对永利村的批复,容积率为4.97,根据永利村与开发商签订的包干价21.4亿以及再追加的2.29亿不可预见的费用,永利村按23.69亿的实际改造成本,以及周边可参照的最高楼面地价,离永利村1000米的地方,古田四路路口2009年054号规划局土地交易中心挂牌文件的公开交易的楼面地价为4196元/㎡,由九都联发府取得,2013年12月28又离永利村1000米的地方,古田二路政府挂牌出让楼面地价4200元/㎡,由招商地产取得。
 
186亩×每亩666.7㎡=12.4万方,12.4万方×4.97容积率=61.62万方的开发量,61.62万方×4200=25.88亿。
 
就按照186亩土地的价值和开发商23.69亿的包干价,开发商也少付了2.19亿元。
 
综上所述分析可见,永利村284亩的开发用地中,98亩土地白白流入了开发商的口袋,根据永利村实际改造成本23.69亿和包干价的“合法的”三个字眼,开发商所得的94.1万方的开发量,楼面地价不过2517.5元/㎡,一个罕见的、可笑的、出卖集体利益的楼面地价。
 
由此可见政府批复的94.1万方×4200元的楼面地价=39.52亿真实的市场价格减去23.69亿的实际改造成本,剩余的15.83亿的差价,就这样被开发商和村里个别领导拿走了.
 
15.83亿除以永利村8862万股,每股直接缩水17.86元,由此看来永利村割让的土地以及政策给予的一系列优惠及利益全被杨开明和开发商的秘密合作下一扫而空,装进了开发商的口袋。
 
五、巧编成本,巧取开发量
 
永利村城中村改造另一关键就是改造成本!成本!成本!成本的进入是获得开发量的关键,改造成本做的越高,政府批复的开发量就越多,需要的土地也随之增多,获得了开发量就是获得了利益的源泉。进入成本的法律依据是武证改办(2009)2号文,分为前期费用(是有定数的)、后期费用(也是有定数的),关键的是改造成本,值得深究的是关键人物秘密在改造成本上大做文章,其表现如下:
 
1、虚报巨大的拆迁数据,增加改造成本,骗取政府的开发量(此证据调取航拍图即可)。
 
2、根据市政办(2009)2号文的规定,整合土地是经评估价的50%进入成本,另50%作为政府土地收益金。而在此次进入成本中,杨开明和姚培林紧密合作,严重违背2号文规定的精神,打着解决政府资产包的名义,按照整合协议价进入成本。
 
什么是整合协议价呢?就是我村和各个整合单位所签订的不等的土地整合价格,例如有1000万一亩的,有400万一亩的,也有300万一亩的协议价,政府是不允许协议价进成本的,而是要进行土地评估价的50%进成本的,,而他们将其协议价进入了城中村改造的成本,有故意提高改造成本,增加开发量之嫌。
 
3、在规划中,把在整合土地用于还建地,有故意逃脱政府土地收益金的重大嫌疑。
 
4、在处理政府债务包时,有重复计算的重大嫌疑。
 
由于以上四点有虚报和扩大成本之嫌,就形成了我村的土地流失之实,给国家和集体造成重大损失。
 
六、蒙骗股东代表,巧过房屋拆迁补偿安置方案
 
由于用地规划方案和成本方案都已过关,再之重点就是拆迁补偿方案,开发商于2012年11月8日出资由杨开明书记安排全体25名股东代表,齐聚龙湾度假村,由开发商每人发放2000元现金,以小恩小惠的方式用于娱乐,在绝大部分代表不知城中村改造真相的情况下,被杨开明和开发商蒙骗获取了25名股东代表的签名。
 
由于补偿协议的制定是根据市场经济和参照周边村里的拆迁安置补偿方案制定而定,为什么我们的楼面地价不能根据市场经济和参照周边的价格呢?若大多数股东代表知晓集体和每个股东付出了如此惨重的代价,包括他们自己在内,我们想,有良知的股东代表们会如此草率的签下这种补偿方案吗?回答是坚决不会。
 
七、姚培林何其人也?
 
姚培林现年64岁,家住福建厦门,早年来武汉,在汉西建立金太阳建材市场,系金太阳集团的法人代表,为永利村改造,成立了金林房地产有限公司。由于姚在省市有着极深的政治背景和社会资源,据姚本人称,省人大、省高法、省纪委、市人大都有关系,在武汉市没有搞不定的事。据我们目前调查,姚培林有意将我村的城中村改造项目连同我村的集体利益以楼面地价5680元×94.1万方=53.44亿的价格转让之嫌。
 
开发商为什么要将此项目转让?
 
1、根据我们在外面所了解到的这个项目,开发商是没有真正的实力的,而是一些利益人为他们呐旗护威,你们看看姚培林从来不差钱,说给就给,我们的还建房在硚口区城中村改造中做的又快又好,不要听信别人的谣言,要不然的话我们的还建房就停了,中了这些人的诡计,等等等等来掩盖集体利益的重大损失。在此,我们想告诉大家,按常规净地摘牌,该地块按市场价值的取得94.1万方×市场价4200元=39.52亿元。那是一次性向政府缴纳的,而城中村改造呢,是以小博大,动用资金少,据我们所知,还建房的建设由建设单位垫资,开发商只付政府整合土地费用和政府土地收益金及重置补偿和过渡费等等。到目前为止,我们预测开发商拿到该地块的投入资金绝不会超过15个亿,如果转手按94.1万方×5680元=53.44亿,减去15亿,获取38.44亿,再慢慢的支付9亿还建房的工程款,开发商在我村的城中村改造过程中就这么一倒手赚了29.44亿。
 
2、开发商在城中村改造工作的过程中,与少数利益人共谋所事,一旦有关单位调查和广大股东知晓该项目的真相,后果是可想而知的,所以将该项目快速转让,收回投资,赚它一大笔走人。
 
八、15.83个亿的损失意味着什么?
 
15.83个亿对我们村里对我们集体来说,意味着我们有521名股东,按每位股东的损失计算,则15.83亿÷521人=303.83万元/人;如按8862万股来计算,则15.83亿÷8862万=17.86元/股的损失。15.83亿可在我村的还建房的建设中,可以建造极为质量上品的还建住宅,和相当的车位配置及优良的住宅环境。在我村的产业发展上,可建设一座豪华的六星级宾馆,建设一个豪华的商场,按年利率6%的收益,每年收益为9498万元。大家可以想象,我们这样的一个企业,是如此优良,如果去扶贫,要建多少希望小学,解决多少贫困人员。如此等等!
 
九、原永利村(现霄佳商贸有限公司)的性质
 
根据市政府(2004)173号文件之精神,原永利村已改制,现已是霄佳商贸有限公司,均属集体企业,股东有521人之多,是按公司法自主经营、自负盈亏的一个合法企业。
 
在此次的城中村改造过程中,根据173号文件的精神,城中村改造允许企业和本公司按市场经济规律合法正常经营,不受任何外界干扰。只是在党务、社区建设和城中村改造的过程中接受街、区两级政府的正确方针指导和监督。
 
十、如何理解政府制定的1989元的楼面地价和毛地挂牌
 
1989元的楼面地价是由土地储备中心根据相关规定制定而成,其主要目的是核定成本和开发量而定。此次我村的城中村改造的毛地挂牌中,开发商以18.72亿的价格获得了我村的开发权,并不是一次性的支付,且本价格并不可能完成我村的城中村改造,完成我村的实际改造是23.69亿,23.69亿是不包括集体利益在内。那么18.72亿至23.69亿之间的差价是由开发商与永利村自行按照市场经济规律协商解决,而我们的集体利益中的15.83亿不在23.69亿之中。为什么我们集体利益是15.83亿呢?由于我们村的集体用地中有407亩土地由政府每亩以30万的价格收储,而400多亩地的市场价格和市值应在每亩350万以上计算,由于政府给了我们城中村改造的优惠政策,政府收储我们的土地也用于市政建设和社会公益,我们无可非议。所以我们集体企业的利益只能在这一次城中村改造的过程中与开发商按照市场经济规律获取,我们集体应有的资产也是无可非议的。
 
毛地挂牌是市、区两级政府为了加速城镇化的建设,改造村民的居住环境,维护好社会治安,加速推进城中村改造的步伐,给予开发商提前投资,可以优先获取土地的开发使用权。同时也给予了村集体按照市场规律与开发商谈判的优惠权利。政府不干预,让集体、开发商、企业、村民、被拆迁户、股东获得充分的利益保障,而不是由开发商一人所得的一种毛地挂牌的方式。
 
十一、我们的建议
 
我们通过认真的学习市政办(2004)173号文、(2009)2号文的精神和深入的调查走访得知上述之情况,我们建议:
 
1、希望广大群众携手起来团结一致,奋起捍卫集体利益,绝不互相推诿,尽快成立维权小组。
 
2、坚决支持和配合城中村改造工作的顺利进行,坚决杜绝非法集会、游行、扰乱办公秩序的一切违法犯罪行为。
 
3、聘请权威律师,拿起法律的武器伸张正义,并以实名的方式向省、市主要领导、省、市、区、纪委、检察、公安、审计及新闻媒体进行举报披露。
 
4、我们坚信我们的国家和我们的党及相关单位会使用法律的手段,依法严惩在城中村改造过程中触犯国家法律的相关人员,对在城中村改造过程中的玩忽职守、渎职、诈骗等行为予以追究,砍断在此次城中村改造过程中建立的经济利益链条。
 
5、要求公开开发商与村里所签的一切协议(该项目并不是国家机密及商业机密)。对城中村改造项目进行重新评估,要求公平、公正,不许侵占集体利益,依法重新选举新的董事长,坚决听从街、区党委的正确领导,坚决抵制少数利益人打着领导的旗号,损害集体利益,按照公司法,按照市场经济规律经营好实力雄厚的霄佳商贸有限公司,一定能够挽回我们村里15.83亿的经济损失。
 
二零一六年三月二十七日

 
(责任编辑:民生编辑)

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