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房产商曝进贡内幕:5000万利润愿行贿2000万         ★★★
房产商曝进贡内幕:5000万利润愿行贿2000万
作者:朱红军 文章来源:南方周末 更新时间:2006-11-23 16:31

本报记者(朱红军) “我经手的商品楼里,很多都带着腐败的味道。”一位房地产开发公司的老总说。

此话已被多次验证。2006年2月,国务院首次界定商业贿赂重灾区,前两名——工程建设、土地出让——都和房地产市场密切相连。而北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金等官员,皆涉嫌与房地产有关的经济问题。另据媒体披露,上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦也涉嫌受贿,已被隔离审查。


而在今天,房价已成为压在中国百姓头上的“新三座大山”之首。人们呼吁房价成本公开的同时,一系列问题也被提出:楼市的灰色成本知多少?潜伏于哪些环节?在权利寻租中呈现什么特点?多大程度上决定着房价的飙升?


解密两大“弹性空间”


海南某房地产公司董事长坦言:“土地出让和容积率确定,是两块最大的‘弹性空间’。”


盖房子先要拿地。2003年以前,全国城镇有偿出让的土地中,以招标、拍卖等方式出让的仅占5%,其余是“协议出让”。如此大的空白地带自然成了寻租的沃土——“一块地定价多少,有些时候就是领导手中的一支笔。”这位老总说。他从1992年投入房地产行业,转战深圳、广州、海南三地,自言拿地需要“进贡”。


为维护关系以及为再次拿地做准备,开发商不吝代价。这位老总以亲历说明,“如果当官的给我的低价格带来了5000 万元利润,我愿意拿出2000万甚至更多。”另一位房地产经纪人也说,“很多地方制定了若干土地优惠政策,至于如何‘ 优惠’就看官员的脸色了。”


土地非市场化出让导致的腐败愈演愈烈后,国家规定:土地必须以公开招投标方式出让。但是,这依然存有可供操作的空间。


北京合作建房发起人于凌罡说,“项目回扣中间人的经手费一般是1%-1.8%,一个总投资额5亿的项目,经手费可以超过500万。”


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而“项目经手人”的主要职责,依照北京一房地产公司老总的说法,无外是通过疏通关系,在招标中与地方政府形成默契,以种种限制性条件先期排斥竞争对手。有些时候,符合条件的竞标者,在招标开始时就剩下一两家,输赢早已内定。这笔公关费用,当然由开发商埋单。


1980年代末以来,中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过100亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人,不得而知。


土地到手后,接下来的是规划设计。一般而言,土地出让之时,容积率等参数已基本设定,但总有开发商希望在这里做文章。容积率的高低直接决定可建的房屋的大小,对开发商而言,哪怕是百分之几的误差,影响的收益将是以数百万甚至千万计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。


某房地产公司的老总形象地说,“我的一块地上是可以建10万平方米房子还是12万平方米房子,都由规划部门手中的容积率确定,如果一平方米是2000块,多1万平方,便是现实的2000万收入,我花多大公关代价也愿意。”


随着国家对城市建设规划的日益完善,在容积率上大做文章已比较困难。但开发商在建设完毕后,容积率略微超出一些,小数点上的出入并不容易察觉。“职能部门的监管查处力度也是因人而异,许多时候根本就是因钱而异。”上述老总直言。


某些公章染成了灰色


一个房地产项目从签定意向、选址试点直至销售,有数十道环节。除了熟知的国土、规划、建设等部门外,还需经过人防、消防、环保、地质勘探、园林、卫生防疫、交通、市政等职能部门的审批或备案。


“有公章之处,就有滋生灰色成本的可能。”重庆庆业集团总裁伍继延说。


一些开发商认为,单纯为了节省时间,就需要额外给些花费。否则的话,一个部门多花一两天,全部手续就要拖延一两个月。对于多用“抛彩球”的方式筹措资金的开发商而言,销售回笼资金越早,下一桶金淘得就越快。


“花费主要针对具体办事人员,少则几千,多则几万。”某地产老总告诉本报记者,虽不是大数字,但从审批到验收,这笔费用往往需要重复支出。因为每个部门里,审批时是一个人,验收时是另一个人,疏通关系的原则是“一个都不能少” 。


时间因素外,诸如消防通道、人防设施,有时难免与小区规划冲突。开发商当然希望这些“小节”为自己的小区规划让步,这种让步也需要付出成本。譬如人防设施,许多公司往往将其作为后续的地下车库或地下商业设施来建设,这是违反规定的,但管理部门睁一只眼、闭一只眼也就过去了。


这位老总说,在他所处的城市,不少小区都存在规划上的瑕疵,但被处罚的较少——没有其他原因,事前打好招呼了。


正式动工建设前,政府各职能部门往往以会议形式,对开发商设计方案进行三堂会审。早几年,灰色成本曾在会议前夕,以信封装现金形式发放。“现在隐蔽了许多,事先的公关工作早在审议会议之前已经悄然运作。”一位开发商说。


灰色成本甚至渗透到了房产进入实质销售阶段后。本报记者在盐城采访国内首份官方楼价成本清单时,一浙江开发商无奈地说,其首期销售的楼盘中,近90%房子的销售价格,因为“有人打招呼,被迫让利或折扣”。所以,他不得不在其他楼盘上把亏的钱补回来。


2006年5月17日,“国六条”出台,规定套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。但时至今日,许多地方政府相应细则迟迟不出,某种程度上又促成了灰色成本滋生的空间。上海一地产公司副总坦率地说,许多开发商为了规避这个门槛,想方设法赶在规定生效日期前完成规划审批方案,这当然需要在正常程序之外花工夫。


如何转嫁给消费者


上不了桌面的灰色成本,开发商在后期成本测算中,如何入账?政策允许范围内的管理费用空间相对有限,只能充抵部分招待吃喝费用。依照业内的潜规则,真正的“大头”多从建筑安装成本中虚设。“与建筑商签定合同时,抬高合同标的即可。”上海一开发商坦言。


“建安成本”成为灰色成本阳光化的通道的另外一原因是:建筑行业税率较低,抬高标底所产生的税赋相对较少。


当然,开发商决不会自己为灰色成本埋单,而是要转嫁给消费者。2005年,安徽省安庆市的一家房产开发公司,在承建商品房过程中,先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人行贿,涉案金额达到100 多万元。简单计算便可得出,如果是500套房子,每户就要承担“行贿成本”2000元;如果是200套,承担5000 元;如果是100套,那么每个购房户承担的“行贿成本”,达1万元以上。


灰色成本究竟多大程度上提升了房价?部分专家认为,约4%。


“但灰色成本不是房价上涨的决定性因素。”上海社科院房地产研究中心张泓铭教授说。他认为,如果纯粹关注灰色成本对房价的影响,是误入某些人的“陷阱”。政府最迫切应该做的是,遏止楼市里不正常的供需关系,降低开发商的过分投资需求,降低消费者过分的消费需求。


接受本报采访的上海一开发商亦坦言,“以目前上海的楼价水平,利润超过100%。其实灰色成本若是摊在房价里,比例并不高。”


在反腐专家、清华大学廉政研究室主任任建明教授看来,即便灰色成本不是房价高企的决定性因素,但政府承担的责任不能丝毫懈怠,“如果政府部门的监管不到位,使得每个管理措施都可能成为提供腐败的机会,每个政策都会走样,复制效应不堪设想。”南方周末


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