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武汉张人强房屋租赁案代理词         ★★★
武汉张人强房屋租赁案代理词
作者:邱华 文章来源:本站原创 更新时间:2012-06-16 08:12

 

 

 

审判长,审判员:

 

湖北普明律师事务所接受本案原告张人强的委托,指派我担任其代理律师,现发表以下代理意见请合议庭参考:

 

一、原告与被告武汉市江岸房地产公司(以下简称房地产公司)签订的租赁合同系平等主体之间的真实意思表示,不违反法律强制性规定,为合法有效合同。应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行。

 

二、房地产公司将本案争议标的房又租给被告孙太友的行为属违约,应当承担违约责任。众所周知,物权的四个基本分项占有、使用、收益、处分,物权人可一并行使,也可分别行使。在租赁合同中,物权人通过租赁合同将占有、使用和收益让渡给了承租人。在租赁期间物权人并不直接享有此权能而由承租人行使。《合同法》第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期保持租赁物符合约定的用途。房地产公司将已出租的房屋再次租赁给孙太友,使得租赁物不符合约定的用途,很明显违反了此条法律规定,属违约行为。原告有权要求其承担继续履行并支付违约金的责任。同时原告在租赁期间从未拖欠租金,也没有其他任何违约行为。

 

三、二被告签订的非住宅租约属无权处分,应为无效合同。

 

1.前已述及,在租赁期间,本案争议标的房间的占有、使用及收益的权利由原告张人强享有,被告江岸房地产公司已不能行使此系列权利。而该公司又通过租约的形式将该房间的占有、使用及收益的权利让渡给孙太友,属无权处分。合同法第一百七十四条规定,“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定,没有规定的,参照买卖合同的有关规定”。合同法第一百三十二条规定,“出卖出标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。故被告房地产公司将已出租的房屋再次出租孙太友的行为违反了法律强制性规定,根据《合同法》第五十一二条之规定,属无效合同。

 

2.关于房屋使用权转让方面的法律规定,目前的确存在法律规定不明确等弊端,但《武汉市直管公有住房使用权有偿转让管理工作试行规定》第二条第二款规定,“本规定所称直管公有住房使用权有偿转让是指直管公有住房承租人,经审批,将自己承租使用的直管公有住房使用权按规定的程序有偿转让给他人的行为”。本案中原告已是该公有住房的承租人,已经通过《租赁合同》取得了使用权,使用权转让的主体应当是原告张人强。

 

四、二被告租赁行为法律属性认定

 

1.置换说

 

被告房地产公司当庭辨称,其将房屋租赁给孙属使用权置换,明显与事实与法律不符。被告当庭举证有武汉岸房动迁有限公司与孙太友于2011年8月4日签订的《协议书》。该协议书已明确证明了孙太友原房位于江岸区吉庆街103号,房屋属性为私房。因此,被告辩称使用权置换说不能成立。

 

2.条件说

 

无论被告如何辨称,二被告于2011年12月12日签订的为期一年的《非住宅租约》已锁定了二者之间建立的是租赁合同的法律关系,故被告孙太友于2011年12月1日向房地产公司交付1431520元使用权转让款只能认定为是建立租赁关系的条件。根据原告与房地产公司签订的《房屋租赁合同》第二条约定“在同等条件下,乙方有优先承租权”,房地产在公司应当在此条件下优先将房屋租赁给张人强。

 

3.买卖说

 

鉴于目前法律对使用买卖确有不明朗之处。故对其法律属性的判断可依据通常的法律原则。一个完整的物权买卖是包括占有、使用、收益和处分在内的全部权利转移。使用权转让则为物权的部份转让,也应当属于物权买卖。试问,使用权转让如果不属于物权买卖那又能是什么买卖呢?这只是一个非此即彼的问题。《合同法》第一百三十条规定,“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。据此条理解,转移标的物的所有权实际上是对标的物的占有、使用、收益和处分的同时转移,其中包括对使用、占有、收益的转移,仅对使用权的转移包括在所有权转移之内,故对使用权买卖可理解为物权买卖。此观点的法律依据建立于《合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条。此系列条款均规定了对合同的理解及解释发生争议时可以合同目的、交易习惯、诚实信用等原则来确定。目前房地产交易市场中,房屋交易大致属于两类,所有权转让和使用权转让。使用权转让在交易习惯及民众的信念中,均为房屋买卖。在市场管理中也是依据房屋买卖来进行。据此可以确定房地产公司与孙太友之间建立的是一种买卖关系。《合同法》第二百三十二条规定,“出租人出卖租赁房屋,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权”。尽管本案原告与房地产公司签订的合同中没有约定此权,但此权利是一项法律权利,原告有权依法行使,房地产公司应当依法将房屋卖给原告。

 

综上所述所述,本代理人认为,被告房地产公司与被告孙太友签订非住宅租约并出卖使用权的行为属于对原告的违约暨侵权行为,原告有权要求其继续履行并承担违约责任。同时,无论本代理人前述的条件说抑或是买卖说成立,原告都有优先权。故原告的诉请有着充分的事实依据和法律依据,请法院支持。                             

 

 

 

                                  中国湖北武汉宝邦实业服装营销公司张人强的代理人:邱华

 

湖北普明律师事务所律师

 

二○一二年五月二十三日

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